Alfa9 zprávy
Změny zákonů
-

NOZ: Nájem bytu a nájem domu

Oblast nájmů je jednou z těch, u nichž díky novému občanskému zákoníku (NOZ) dochází k většímu množství změn. Nájem bytu se od 1. 1. 2014, kdy nabyl nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. účinnosti, bude řídit právě jeho ustanoveními. A to i tehdy, pokud ke vzniku nájmu došlo již dříve. Podle předchozích právních předpisů se bude posuzovat jen případný vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku.

Nájem bytu je v novém občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. upraven v jeho čtvrté části zabývající se relativními majetkovými právy. Konkrétně o nájmu pojednávají § 2235 až § 2301. Tato úprava řeší nájem bytu i nájem domu, resp. nájem rodinného domu řeší jako nájem jediného bytu v jednom domě. Na pronájem domu se tedy přiměřeně použijí pravidla o nájmu bytu, čímž oproti předchozí právní úpravě bude nově nájemcům domů poskytována stejná ochrana jako nájemcům bytů.
Na nájem bytu se vztahují i některá obecná ustanovení o nájmu věci (§ 2201 - § 2234). To se týká např. délky nájmu. Pokud je nájem sjednán na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.
Oproti předchozí úpravě se výrazně zjednodušuje uzavření nájemní smlouvy. Nově musí být patrné, že se jedná o nájemní smlouvu. Ta musí obsahovat, co je předmětem nájmu, kdo je pronajímatel a nájemce. Smlouva je platná i bez dalších podrobností, nemusí obsahovat podrobný popis bytu a příslušenství, rozsah užívání a dokonce ani výši nájemného. NOZ řeší také situace, kdy smlouva z nějakého důvodu nebyla uzavřena písemně. Nově pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou a jedná se o tzv. faktický nájem. Při uzavírání nájemní smlouvy může pronajímatel požadovat kauci, která ale nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájmu. Nájem lze zvyšovat každý rok dohodou, pronajímatel může navrhnout zvýšení maximálně o 20 %.
Pokud není ve smlouvě ujednáno jinak, může nájemce do své pronajaté domácnosti přijmout kohokoliv i bez souhlasu pronajímatele, musí mu ale tuto skutečnost ohlásit nejpozději do dvou měsíců, jinak mu bude hrozit výpověď z bytu. Bez souhlasu pronajímatele je také možné část bytu dát do podnájmu, ale pouze v případě, že pronajímatel sám v bytě trvale bydlí. V opačném případě je nutný písemný souhlas pronajímatele. Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Nájemce může v bytě chovat zvíře i bez souhlasu majitele. Pokud nájemce ví předem o své nepřítomnosti v bytě, která bude delší než dva měsíce, a během níž bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu.
Zcela nově je v NOZ pojata úprava prodloužení nájmu. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.
Ke změnám došlo i v záležitostech týkajících se ukončení nájmu a výpovědi z bytu. Této problematice se budeme věnovat v dalším samostatném článku.

Autor: Martina Vojíková

Tento web používá soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace o cookies.
✔ O.K.